--Quảng cáo---
--Quảng cáo---

Vay để “lướt sóng”, nhà đầu tư dễ "mắc cạn"

HỮU THÔNG - 07:15 25/08/2021

Việc lạm dụng đòn bẩy tài chính đã khiến không ít nhà đầu tư cá nhân buộc phải chịu lỗ để thu hồi vốn, do không xoay xở ổn định được dòng tiền.

Rủi ro từ vốn vay

Do thị trường đất nền tại TPHCM luôn tăng cao, chị Nguyễn Thị Tuyết Nhung (Đăk Lăk) quyết định đầu tư đất tại TP Thủ Đức bằng cách vay ngân hàng 5 tỷ đồng, đầu tư đất nền dự án ở khu vực này. Tháng 3/2021, chị nhanh chóng trả nợ ngân hàng do lúc đó đất đang ở trong giai đoạn sốt nóng. Hai tuần sau, chị lại tiếp tục vay 5 tỷ đồng để đầu tư 2 lô đất gần khu công nghệ cao (TP Thủ Đức) tài sản thế chấp là chính 2 lô đất đó.

Thế nhưng, dịch Covid-19 lần thứ 4 bùng phát, cơn sốt đất hạ nhiệt, tiền lãi và gốc trả ngân hàng 1 tháng lên tới 50 triệu đồng khiến chị phải rao bán cắt lỗ 300 triệu đồng/lô. Chưa hết, sau nhiều lần “đánh vật” với lô đất này chị mới bán được cho một nhà đầu tư từ Hà Nội.

Tương tự, một số khách hàng đầu tư dự án chung cư đóng tiền theo tiến độ cũng đang lâm vào cảnh khó khăn khi dịch bệnh hoành hành, thu nhập giảm sút, trong khi đến thời hạn phải thanh toán 20% giá trị căn hộ cũng không có đủ tiền để trả, phải chịu phạt từ 2 - 3% theo quy định của chủ đầu tư. Một số người đã vay thêm tiền của ngân hàng để đóng tiền cho chủ đầu tư, nay “mắc kẹt” trong cảnh lãi chồng lãi.

Bà Huỳnh Ngọc Mai (quận 7, TPHCM) nhiều tháng qua như ngồi trên lửa vì ôm 2 căn hộ và một nhà phố, còn nợ 4 tỷ đồng nhưng cạn vốn, bán không ai mua. Theo bà Mai, trong rổ hàng bị chôn vốn của bà, có một căn hộ tại Bình Dương giá 1,2 tỷ đồng, đã đóng 50% tiền, đang xây dựng đến phần thân và sắp cất nóc. Vì hết tiền đóng theo tiến độ nên bà rao bán 4 tháng nay song không ai mua, dù bà bán giá gốc.

Xả hàng không được, nên cứ 3 - 4 tháng một lần, bà Mai phải chạy tiền đóng theo tiến độ dự án. Trong khi đó, một căn hộ tại TPHCM nhà đầu tư này đang nắm giữ có giá gần 3 tỷ đồng, bà đã thanh toán 25% nhưng bị vướng pháp lý, không thể xây dựng từ hơn một năm qua nên cũng không thể bán, vì khách mua chê tiến độ dự án quá chậm. Còn căn nhà phố tại Long An, bà Mai mua đầu năm 2021 với giá 2,5 tỷ đồng, mới đóng tiền được 4 đợt, nhưng lúc cần tiền, chào sát giá hợp đồng cũng chưa bán được.

Anh Cường, một môi giới bất động sản tại TPHCM cho biết, nhiều khách gửi hàng để bán đều nói đang cần tiền, cần bán gấp. Nhưng tình hình hiện nay khó khăn, rất khó tìm khách mua. Theo môi giới này, nếu nhà đầu tư không chịu cắt lỗ sẽ khó có thể bán được hàng ngay.

"Có nhiều khách hàng đang mắc kẹt với khoản đầu tư của mình nhưng lại không muốn giảm giá. Mặc dù rất cần tiền, khách vẫn gửi hàng cho môi giới và dặn muốn lợi nhuận khoảng 100 triệu sau khi trừ tất cả các chi phí. Người mua hiện nay đã hiếm, trong khi tại dự án đó chủ đầu tư vẫn còn hàng và có chính sách hỗ trợ giá bán tốt hơn" - anh Cường chia sẻ.

Sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn, không kiểm soát được dòng tiền trả nợ, nhà đầu tư nên cân nhắc bán hòa vốn để giảm áp lực tài chính.

Cân nhắc bán tháo vốn

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho biết, hiện nay nhiều nhà đầu tư đã mua các sản phẩm vùng ven, có giao thông kết nối thuận tiện với mức giá tầm trung. Tuy nhiên, ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 lên dòng tiền của các nhà đầu tư là khó tránh.

Chính vì vậy, ông Phúc cho rằng nếu sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn, không kiểm soát được dòng tiền trả nợ, nhà đầu tư nên cân nhắc bán với kỳ vọng lợi nhuận thấp hơn dự tính hoặc bán hòa vốn để giảm áp lực tài chính. "Trong trường hợp nhà đầu tư mất khả năng trả nợ thì việc phải bán lỗ từ 10 - 20% trên tổng số vốn đầu tư là điều phải chấp nhận để cơ cấu lại dòng tiền và cân bằng lại" - ông Phúc nói.

Dù vậy, theo ông Phúc, nếu có khả năng "gồng gánh" hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính ít, nhà đầu tư nên giữ lại tài sản, đợi khi dịch được kiểm soát. Vượt qua giai đoạn dịch bệnh, thị trường bất động sản sẽ có sức bật tốt. Đặc biệt, với các dự hướng tới người mua ở thực thì khả năng lợi nhuận sẽ khả quan vì đây là sản phẩm được nhiều người quan tâm.

Ông Phúc cũng khẳng định thực tế "khó khăn của người này lại là cơ hội cho những nhà đầu tư khác". Nếu nhà đầu tư chọn được sản phẩm tốt với giá hợp lý mà quá khó khăn về tài chính, phải bán thu hồi vốn hoặc trả nợ, thì những sản phẩm này vẫn hấp dẫn những nhà đầu tư khác. Việc mua đầu tư được những bất động sản tiềm năng luôn thu hút các nhà đầu tư và có thanh khoản tốt ngay cả trong thời điểm thị trường khó khăn nhất.

Theo ông Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch Cen Group, thị trường căn hộ chững lại nguyên nhân từ việc đầu tư, lướt sóng không còn mang lại lợi nhuận cao. Biên lợi nhuận thấp, nên nhà đầu tư dù có đổ vốn vào cũng là để mua nhà cho thuê, bởi mức lợi nhuận từ cho thuê nhà vẫn ổn định hơn mức lãi suất ngân hàng đang ngày càng thấp. 

“Tuy nhiên, ảnh hưởng của dịch Covid-19 kéo dài khiến thị trường cho thuê căn hộ cũng trở nên khó khăn. Một căn hộ khoảng 100m2 được đầu tư cơ bản sẽ có mức giá cho thuê khoảng 15 triệu đồng/tháng. Mức giá cao này khiến nhu cầu thuê nhà giảm, đặc biệt trong bối cảnh dịch bệnh đang kéo dài phức tạp như hiện nay” - ông Hưng cho biết thêm.

Đồng quan điểm, theo ông Nguyễn Ngọc Hiếu, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu thị trường của batdongsan.com.vn cho rằng, trong vài năm gần đây, sản phẩm chung cư cao cấp được chào bán với số lượng lớn khiến cho thị trường trở nên bão hòa. Các nhà đầu tư khi mua nhà cũng chỉ mua với mục đích đầu cơ, lướt sóng hoặc sử dụng để kinh doanh cho thuê tạm thời.

Tuy nhiên, tỷ suất lợi nhuận cho thuê chung cư đã có sự giảm sút mạnh so với cách đây 2 năm. Năm 2019, tỷ suất này là 5,2%/năm, nay chỉ còn bình quân khoảng 4%/năm. Lợi nhuận cho thuê chung cư hiện nay còn thấp hơn lãi suất ngân hàng, nên sự quan tâm của nhà đầu tư đối với phân khúc này có dấu hiệu giảm. Không những vậy, tác động từ dịch bệnh khiến không ít nhà đầu tư buộc phải tìm cách bán sản phẩm để thu hồi lại vốn.


(0) Bình luận
Nổi bật
Tài xế “xe điên” tông cây xăng làm 8 người bị thương có nồng độ cồn cao 0,9mg/lít khí thở
Thời sự- Đức Vinh - 13:44 13/08/2022
Cơ quan Công an kiểm tra đã xác định được tài xế điều khiển xe ô tô tông hàng loạt xe máy tại cây xăng đường Láng có biểu hiện say rượu và vi phạm nồng độ cồn ở mức 0,9mg/lít khí thở.
--Quảng cáo---
--Quảng cáo---
--Quảng cáo---