“Thỏa hiệp” DN địa ốc - Nhà đầu tư: Cách nào đôi bên có lợi?

Theo số liệu cập nhật từ FiinRatings, tổng giá trị đáo hạn sau từ ngày 15/11 đến 31/12 là 21,85 nghìn tỷ đồng. Áp lực từ số dư trái phiếu sẽ đáo hạn được giảm đáng kể do trước đó, nhiều doanh nghiệp mua lại trái phiếu đã phát hành và hoạt động rút trước hạn của nhà đầu tư. Nỗi lo về áp lực đáo hạn trái phiếu bất động sản vẫn đè năng lên thị trường khi từ năm 2023 là 119,05 nghìn tỷ đồng và năm 2024 là 111,81 nghìn tỷ đồng.

“Ông bỏ chân giò, bà thò chai rượu”

Để tái cấu trúc nợ, nhiều doanh nghiệp khó khăn về thanh toán đưa ra giải pháp như: Gia hạn kỳ hạn thanh toán nợ gốc với lãi suất mới, chuyển đổi thành hợp đồng cho vay dài hạn với lãi suất mới hoặc chuyển đổi sang sản phẩm bất động sản theo dạng “hàng đổi hàng”.

Một doanh nghiệp bất động sản đưa ra 2 sự lựa chọn nhằm bảo đảm quyền lợi cho trái chủ như sử dụng giá trị khoản thanh toán đến hạn để mua ngay các bất động sản và nhận chiết khấu 20% hoặc có thể sử dụng khoản thanh toán đầu tư các bất động sản của chủ đầu tư kèm theo cam kết mua lại với chính sách ưu đãi lớn. Doanh nghiệp bất động sản khác cũng đưa ra phương án như sử dụng trái phiếu đặt mua các bất động sản và được quyền tự do chuyển nhượng…

Chuyên gia kinh tế: Đinh Trọng Thịnh

Dù được đánh giá là dấu hiệu tích cực, giúp giải quyết vấn đề áp lực dòng tiền trả nợ trong ngắn hạn trước làn sóng yêu cầu tất toán trước hạn của trái chủ. Tuy nhiên, các nhà đầu tư vẫn băn khoăn.

Chị Nguyễn Lan Hà, một nhà đầu tư trái phiếu bất động sản cho biết, sau các sự kiện liên quan đến tập đoàn Tân Hoàng Minh, Vạn Thịnh Phát, việc gia hạn kỳ hạn thanh toán nợ gốc với lãi suất mới, bản thân nhà đầu tư không yên tâm dù được hứa hẹn với mức lãi suất cao.

“Phương án chuyển sang bất động sản thay vì trái phiếu, nhà đầu tư có thể sẽ cân nhắc bởi ít rủi ro và có lợi cho cả đôi bên khi doanh nghiệp chiết khấu 20%. “Ông bỏ chân giò, bà cũng phải thò chai rượu với tinh thần "lợi ích hài hòa, rủi ro chia sẻ.”, chị Hà nói.

Tuy nhiên, nhà đầu tư Trần Văn Minh (Hà Nội) lại băn khoăn, việc chuyển sang bất động sản “hàng đổi hàng” vẫn có rủi ro đối với nhà đầu tư về mặt pháp lý, thanh khoản. Bởi, những sản phẩm bất động sản được chiết khấu cao đa số là sản phẩm hình thành trong tương lai. Do đó, có thể nhà đầu tư sẽ chuyển từ rủi ro trái phiếu sang một tài sản lại mang tính rủi ro mới. Chỉ khi thủ tục, hồ sơ pháp lý của sản phẩm bất động sản không có vấn đề và có cam kết mới yên tâm”, anh Minh nói.

Cần bên thứ 3 giám định là cơ quan quản lý Nhà nước?

Khi doanh nghiệp tự thỏa thuận thống nhất phương án xử lý phù hợp với nhà đầu tư, nhiều ý kiến cho rằng, cần có bên thứ 3 giám sát là cơ quan quản lý nhà nước.

Trao đổi với PV Khoa học và Đời sống, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, Chuyên gia kinh tế, Giảng viên cao cấp Học viện Tài chính cho rằng, việc thỏa thuận giữa doanh nghiệp và các nhà đầu tư liên quan đến hợp đồng dân sự. Do vậy, không cần thiết phải có cơ quan quản lý Nhà nước giám sát. Nhà nước sẽ không can thiệp.

“Đây là hợp đồng dân sự giữa bên doanh nghiệp huy động vốn bằng trái phiếu. Họ có cam kết, đảm bảo với nhà đầu tư. Nhà nước yêu cầu huy động vốn theo đúng luật, phải hoàn trả cả vốn và lãi cho các nhà đầu tư khi đến thời hạn. Nhà nước giám sát doanh nghiệp chấp hành luật hay không. Những vấn đề phát sinh là thỏa thuận giữa doanh nghiệp với nhà đầu tư…”, ông Thịnh nêu ý kiến.

Theo chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh, nếu doanh nghiệp gặp vấn đề rủi ro, bất khả kháng, khi đó sẽ xử lý theo quy định của pháp luật. Trường hợp doanh nghiệp thỏa thuận thống nhất phương án xử lý với nhà đầu tư khi khó khăn thanh toán như “hàng đổi hàng”, hay gia hạn thời gian vay và trả lãi suất, đương nhiên dù nhà đầu tư không muốn cũng phải thỏa thuận.

“Nếu nhà đầu tư o ép quá, doanh nghiệp không có khả năng trả nợ, phá sản, khi đó đôi bên đều thiệt hại. Đáng ra nếu có vốn, doanh nghiệp có thể sản xuất kinh doanh, vực dậy và phát triển, trả lợi nhuận cho nhà đầu tư”, ông Đinh Trọng Thịnh nêu ý kiến.