KINH TẾ

Bất cập nào đang tồn tại trong cơ cấu giá thành nhà ở?

  • Tác giả : Hữu Thông
(khoahocdoisong.vn) - Giá nhà thường có xu thế tăng theo thời gian, hoặc tăng do lạm phát. Bên cạnh đó, giá nhà hình thành còn do chịu sự tác động của quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh và quan hệ cung - cầu. Tuy nhiên, thực tế nhiều năm qua, vẫn còn nhiều bất hợp lý làm cho chi phí đầu tư cao, dẫn đến giá thành nhà ở cao.

Khó mong nhà giá rẻ

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), bên cạnh các quy luật, giá nhà còn chịu tác động trực tiếp của “tâm lý thị trường và tâm lý của các bên tại thời điểm giao dịch”, tùy thuộc vào “suất đầu tư” của dự án. Đơn cử như dự án A có suất đầu tư 200 tỷ đồng/ha sẽ khác biệt về đẳng cấp, chất lượng, tiện ích, dịch vụ và có giá nhà cao hơn dự án B có suất đầu tư 100 tỷ đồng/ha.

Ngoài ra, giá nhà còn tùy thuộc vào mức độ điều tiết của Nhà nước, thông qua thuế, phí, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất…

Thực tế nhiều năm qua, chủ đầu tư dự án nhà ở gần như phải “mua quyền sử dụng đất” 2 lần. Lần 1, mua quyền sử dụng đất của người dân theo giá thị trường. Lần 2, khi tính tiền sử dụng đất, chủ đầu tư chỉ được khấu trừ chi phí mua đất bằng khoảng 25 - 30% chi phí thực tế. Do vậy, khoảng 70 - 75% chi phí mua đất không được khấu trừ, lại bị coi là lợi nhuận và phải chịu thêm thuế thu nhập doanh nghiệp.

Chủ đầu tư dự án nhà ở vừa phải nộp tiền sử dụng đất theo giá trị của mục đích sử dụng đất (mới), nhưng vẫn phải đóng “một khoản tiền để bảo vệ, phát triển đất trồng lúa”. Nhưng thực tế đất trồng lúa này đã được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng.

Nếu thay đổi chính sách, không thu tiền sử dụng đất mà thay thế bằng khoản thu “thuế chuyển mục đích sử dụng đất” và khoản thu “thuế bất động sản”, thì sẽ giúp làm giảm giá nhà ở và tạo nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách nhà nước.

Đáng chú ý, còn có những chi phí không chính thức không hề nhỏ. Tất cả các chi phí này đều đưa vào giá thành, mà cuối cùng người mua nhà phải gánh chịu.

Nhận định về giá bất động sản thời gian tới, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, tác động tiêu cực của đại dịch Covid-19 có thể còn kéo dài trong 1 - 2 năm tới đây sẽ làm cho nhiều hoạt động bị đình trệ.

Bên cạnh đó, tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở vừa túi tiền, dẫn đến giá nhà tăng, làm cho đa số người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị và người nhập cư khó tạo lập nhà ở hơn trước đây. Điều này nguy cơ tạo ra mối quan ngại về an sinh xã hội về nhà ở.

Nhiều chi phí không chính thức được đưa vào giá thành và cuối cùng người mua nhà phải gánh chịu.

Nhiều chi phí không chính thức được đưa vào giá thành và cuối cùng người mua nhà phải gánh chịu. 

Thủ tục chồng chéo

Theo khảo sát của Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), hiện có đến 9 luật, 20 thủ tục hành chính hướng dẫn về lĩnh vực bất động sản đang có xung đột, chồng chéo, mâu thuẫn lẫn nhau. Ông Đậu Anh Tuấn, Trưởng ban Pháp chế VCCI cho rằng, đối với các thị trường bất động sản, càng tìm hiểu, càng đọc thì thấy pháp lý càng phức tạp, càng rối rắm từ luật đến nghị định, thông tư… Các quy định pháp luật mới có quá nhiều sự khác biệt, gây tranh cãi. Câu chuyện giống như con gà và quả trứng, thậm chí là đàn gà và quả trứng.

Theo ông Tuấn, xung đột về thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án xây dựng nhà ở giữa Luật Đầu tư - Luật Nhà ở; xung đột về đấu thầu lựa chọn nhà thầu giữa Luật Đầu tư, Luật Đấu Thầu - Luật Đất đai; xung đột về thời điểm lập báo cáo tác động môi trường giữa Luật Đầu tư - Luật Bảo vệ môi trường; xung đột về thời điểm thẩm định nhu cầu sử dụng đất giữa Luật Đất đai - Luật Đầu tư; không tương thích về miễn giảm tiền thuế đất đối với dự án thuộc ngành nghề, không tương thích về dự án phải ký quỹ giữa Luật Đầu tư - Luật Đất đai; không thống nhất về lựa chọn nhà thầu thẩm tra thiết kế, dự toán giữa Luật Xây dựng - Luật Đấu thầu…

Đại diện Phúc Hà Group cho biết, chính công ty này cũng bị vướng tại một dự án được phê duyệt đầu tư từ năm 2009, nay bị vướng bởi các luật trái nhau. “Dự án được triển khai theo từng giai đoạn, có những dự án thành phần bây giờ đang triển khai, nhưng bị dừng lại để rà soát lại thủ tục đầu tư hoặc dự án làm xong thì không kịp làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân. Không chỉ mình Phúc Hà Group, mà rất nhiều công ty cũng rơi vào cảnh bị chiếu theo luật mới ở những hạng mục đang thực hiện, như Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014… dẫn đến có nhiều điểm bị lệch, chồng chéo”, vị đại diện này cho hay.

HoREA từng gửi công văn đề xuất Thủ tướng Chính phủ, các bộ, ngành liên quan, Ủy ban Khoa học Công nghệ Môi trường Quốc hội, UBND TPHCM xem xét sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng, đồng thời đề nghị sớm giải quyết ách tắc về lựa chọn đầu tư; phê duyệt quy hoạch 1/500 tính tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp trong đó xen cài đất rạch, đường, bờ đất thuộc quản lý nhà nước.

Theo HoREA, Luật Xây dựng 2014  bộc lộ nhiều khiếm khuyết, một số chế định không còn phù hợp. Luật Xây dựng sửa đổi vừa được Quốc hội thông qua ngày 17/6/2020, nhưng đến ngày 1/1/2021 mới có hiệu lực. Trong khi đó, các dự án đang triển khai vẫn phải thực hiện theo Luật 2014 với nhiều điểm vướng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, dự án nhà ở có chi phí đầu tư rất lớn và thường phải mất khoảng 5 - 7 năm để thực hiện giai đoạn chuẩn bị đầu tư, thi công các công trình cơ sở hạ tầng, móng, mới hội đủ điều kiện huy động vốn. Thực tiễn hoạt động đầu tư xây dựng của các dự án nhà ở thương mại cho thấy, quy trình thủ tục xác định giá đất, thẩm định giá đất, xác định tiền sử dụng đất mất rất nhiều thời gian. Doanh nghiệp phải chờ đợi rất lâu mới nộp được tiền sử dụng đất, dẫn đến dự án nhà ở chậm được triển khai thực hiện. Trong những năm qua, thời gian thực hiện thủ tục này mất khoảng 2 năm, nhưng nhiều dự án phải mất từ 3 năm trở lên.

Theo ông Châu, quy định doanh nghiệp phải đóng tiền sử dụng đất trước khi được công nhận là chủ đầu tư, chưa được thẩm định thiết kế dự án, chưa được cấp giấy phép xây dựng, chưa được triển khai thi công, là chưa phù hợp với các quy định pháp luật hiện hành. Nếu chậm nộp tiền sử dụng đất doanh nghiệp bị chôn vốn khoảng 5 - 7 năm hoặc lâu hơn, làm tăng chi phí đầu tư, tăng giá thành nhà ở mà cuối cùng người mua nhà phải gánh chịu.

Hữu Thông