Các công ty nghiên cứu thị trường bất động sản như CBRE, Batdongsan.com.vn và DXS-FERI... kỳ vọng thị trường sẽ dần phục hồi trong năm 2024 với nguồn cung từ các dự án mới. Trong khi đó, Chứng khoán MBS cho rằng tái cấu trúc nguồn vốn, M&A và tập trung vào bất động sản trung cấp sẽ là những xu hướng chính của ngành trong 2024.
Theo nhận định từ các công ty nghiên cứu thị trường bất động sản, giao dịch căn hộ sơ cấp tiếp tục cải thiện nhẹ so với quý trước trong quý 4/2023 nhưng nguồn cung mới tại TP HCM còn hạn chế.
Dựa trên ước tính của Chứng khoán Vietcap (VCSC) từ dữ liệu của CBRE, tổng giao dịch căn hộ sơ cấp tại Hà Nội và TP HCM đạt khoảng 6.100 căn trong quý 4/2023 (+5% so quý trước), tương ứng với kết quả cả năm 2023 là khoảng 18.700 căn (-46% so cùng kỳ).
 |
Những tín hiệu tích cực xuất hiện
Các công ty nghiên cứu thị trường cho rằng ngành bất động sản nhà ở sẽ dần dần phục hồi vào năm 2024 với kỳ vọng mức phục hồi đáng kể hơn vào nửa cuối năm 2024, giá bán sơ cấp sẽ tăng nhẹ hoặc duy trì ổn định.
Cụ thể, VCSC kỳ vọng, giao dịch trên thị trường bất động sản sơ cấp sẽ dần dần cải thiện vào năm 2024 với nguồn cung từ các dự án mới dự kiến sẽ gia nhập thị trường vào nửa cuối năm nay.
VCSC cũng dự báo giao dịch bất động sản sơ cấp trong năm 2024 sẽ tăng trưởng so với năm 2023, được thúc đẩy bởi: (1) sự phục hồi về niềm tin của người mua nhà và hoạt động môi giới, và (2) việc mở bán các dự án mới hoặc giai đoạn tiếp theo tại các dự án hiện tại. VCSC tin rằng nhu cầu ở thực (mua để ở và mua để cho thuê) sẽ dẫn dắt sự phục hồi của thị trường nhà ở vào năm 2024.
Trong khi đó, Chứng khoán MBS nhận định triển vọng cho ngành bất động sản trong năm 2024 sẽ dựa trên các yếu tố sau:
Lãi suất đã về mức hấp dẫn để có thể kích thích phát triển thị trường
Kể từ đầu năm 2023, Ngân hàng Nhà nước đã 4 lần giảm lãi suất điều hành và lãi suất tái cấp vốn hiện nay đã về mức 4,5% (thấp hơn so với mức trong thời điểm Covid 2020). Nhờ đó, lãi suất cho vay hiện nay dao động quanh mức 9% - 11% (giảm từ mức 12% - 13% thời điểm nửa sau 2022).
Lãi suất giảm là yếu tố sẽ tác động tích cực đến cả cung lẫn cầu trên thị trường bất động sản. Lãi suất ở mức thấp tác động tích cực đến khả năng tiếp cận vốn của các doanh nghiệp bất động sản nhằm triển khai các dự án mới. Nhờ áp lực tài chính giảm bớt, các chủ đầu tư có thể rút ngắn thời gian triển khai dự án và nâng cao nguồn cung cho thị trường.
Lãi suất cho vay hợp lý tạo điều kiện thuận lợi để mua nhà trong bối cảnh các chủ đầu tư và ngân hàng tăng cường ưu đãi trong chính sách bán hàng.
 |
Kỳ vọng vướng mắc về pháp lý dần được giải quyết
Vào cuối năm 2023, Chính phủ đã chính thức thông qua Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi với mục tiêu quy định rõ ràng hơn về pháp lý của các loại hình bất động sản (đặc biệt là bất động sản nghỉ dưỡng) và thắt chặt 1 số điều khoản trong giao dịch bất động sản.
MBS đánh giá với những điều khoản thắt chặt trong quy định và triển khai dự án sẽ khiến các chủ đầu tư phải có nền tảng tài chính vững vàng do luật mới sẽ giảm khả năng chiếm dụng vốn của các doanh nghiệp bất động sản. Các doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững vàng, triển khai dự án bài bản và không có áp lực nợ vay lớn như Vinhomes, Nam Long hay Khang Điền sẽ có lợi thế.
Hơn nữa, trong năm 2024, Luật Đất đai được kỳ vọng sẽ được đưa ra ở kỳ họp Quốc hội bất thường và thông qua với những quy định cụ thể về xác định tiền sử dụng đất, nguồn gốc đất để triển khai các dự án thương mại và Quy hoạch các dự án mới. Từ đó, có thể rút ngắn thời gian, thủ tục pháp lý triển khai dự án và cải thiện nguồn cung cho thị trường.
Các chính sách hỗ trợ thị trường trái phiếu hỗ trợ thanh khoản cho doanh nghiệp
Bên cạnh Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở, Chính phủ đã thông qua 1 số Nghị định nhằm hỗ trợ thị trường trái phiếu và giảm bớt áp lực thanh khoản cho các doanh nghiệp.
Hiện tại, đang có 1 số đề xuất về việc gia hạn Nghị định 08 đến hết năm 2024 trong bối cảnh năm tới là đỉnh điểm đáo hạn của trái phiếu bất động sản. MBS đánh giá, nếu đề xuất này được thông qua sẽ mang lại tác động tích cực đến các chủ đầu tư khi giảm bớt áp lực thanh khoản và tạo điều kiện phát triển cho thị trường trái phiếu.
Rủi ro thanh khoản đang được giảm bớt do doanh nghiệp chủ động mua lại trước hạn trái phiếu doanh nghiệp
MBS ước tính giá trị trái phiếu bất động sản đáo hạn trong Q4/2023 và năm 2024 lần lượt là 12.172 tỷ đồng và 125.305 tỷ đồng, giảm 29% và 5% so với trước khi mua lại. Hoạt động mua lại trái phiếu bất động sản có dấu hiệu chững lại, giá trị trái phiếu bất động sản mua lại trong T10/2023 đạt 1.577 tỷ đồng, giảm 42% so với tháng 9/2023.
Hơn nữa, quy mô nợ vay tính đến hết Q3/2023 giảm 2,7% so với hồi đầu năm. Cơ cấu nợ vay có sự dịch chuyển sang nợ ngắn hạn do thị trường kém tích cực khiến 1 số chủ đầu tư tạm hoãn triển khai các dự án dài hạn, từ đó nhu cầu vốn giảm. Tổng nợ vay/VCSH ở mức 0,46 lần, thấp nhất trong giai đoạn 2009-2023.
Xu hướng phát triển của ngành bất động sản trong năm 2024
MBS cho rằng các hoạt động tái cấu trúc nguồn vốn và M&A dự án bất động sản sẽ sôi động trong năm 2024.
Để vượt qua khó khăn về tiếp cận vốn vay ngân hàng, một số doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã lên kế hoạch huy động vốn trên sàn.
MBS cho rằng đây cũng sẽ là xu hướng huy động vốn của các công ty bất động sản trong năm 2024 vì trong bối cảnh nợ xấu tăng mạnh, các ngân hàng sẽ thận trọng hơn trong quá trình cho vay bất động sản. Hơn nữa, sang năm 2024, triển vọng hồi phục của TTCK trở nên rõ nét với kỳ vọng các Ngân hàng TW thế giới hạ lãi suất, phát hành cổ phiếu tiếp tục là phương thức huy động vốn chiến lược của 1 số doanh nghiệp.
Bên cạnh đó, MBS kỳ vọng hoạt động M&A các dự án bất động sản cũng sẽ trở nên sôi động trong năm 2024 bởi sức khỏe tài chính của nhiều doanh nghiệp bất động sản đang yếu đi, do đó việc bán dự án là cần thiết để có thể duy trì hoạt động và phát triển.
Đồng thời, lãi suất điều hành của Mỹ dự báo giảm 4 lần về mức 4,25% trong năm 2024. Điều này sẽ củng cố nguồn tín dụng cho các tổ chức nước ngoài muốn mua lại các dự án bất động sản ở Việt Nam. Bên cạnh đó, lãi suất phi rủi ro ở thị trường quốc tế thấp hơn cũng sẽ làm tăng định giá của các dự án bất động sản Việt Nam đối với các tổ chức quốc tế, từ đó có thể khiến cung cầu gặp nhau và hoạt động M&A trở nên sôi động hơn.
Theo MBS, VCSC và các công ty nghiên cứu thị trường, triển vọng cổ phiếu bất động sản năm 2024 gồm NLG, KDH và DXG và VHM.
Vẫn còn những thách thức cho các doanh nghiệp bất động sản
Tỷ trọng hàng tồn kho và người mua trả tiền trước trên tổng tài sản cũng đang trong xu hướng giảm do thị trường bất động sản ảm đạm. Giá trị hàng tồn kho cuối Q3/2023 đạt 453,4 nghìn tỷ đồng gần như không có thay đổi so với đầu năm cho thấy các dự án bất động sản đang tạm dừng triển khai.
Điều này sẽ tác động tiêu cực đến kết quả kinh doanh và nguồn vốn của doanh nghiệp bị “đóng băng” tại các dự án dở dang. Hơn nữa, người mua trả tiền trước 138,9 tỷ đồng (-5% so cùng kỳ) cho thấy các doanh nghiệp vẫn còn gặp khó khăn trong mở bán sản phẩm.
Bối cảnh thị trường đóng băng, các chủ đầu tư không thế mở bán dự án để duy trì dòng tiền dẫn tới mất khả năng trả nợ. Tỷ lệ NPL của các ngân hàng tăng lên mức 2,3% (so với khoảng 1,7% hồi đầu năm) và phần lớn đến từ các khoản vay bất động sản. Trong khi nợ xấu tăng, các ngân hàng có xu hướng thận trọng hơn khi giải ngân từ đó gây khó khăn trong việc tiếp cận vốn cho các doanh nghiệp bất động sản.